Συγκυριότητα και χρησικτησία

Χρήστος Ηλιόπουλος*
IHNA

Τα εκατομμύρια των Ελλήνων ομογενών που ζουν μονίμως εκτός Ελλάδος, αλλά έχουν περιουσία στην Πατρίδα, μας υποχρεώνουν να επιμένουμε σε θέματα χρησικτησίας, δεδομένου του τεράστιου ενδιαφέροντός τους για το θέμα.

Οι κύριοι ακινήτων στην Ελλάδα, που δεν έχουν την δυνατότητα να τα επισκέπτονται συχνά, πρέπει να γνωρίζουν ότι εκείνος που έχει στη νομή του για μία εικοσαετία πράγμα κινητό ή ακίνητο γίνεται κύριος με έκτακτη χρησικτησία. Όποιος απέκτησε τη φυσική εξουσία πάνω στο πράγμα (κατοχή) είναι νομέας, αν ασκεί την εξουσία αυτή με διάνοια κυρίου.

Αυτό σημαίνει με απλά λόγια ότι ένας ομογενής που έχει αγοράσει με συμβόλαιο ένα οικόπεδο ή έχει κληρονομήσει με δήλωση φόρου κληρονομίας ένα αγροτεμάχιο ή μία μονοκατοικία στην Ελλάδα και έχει μεταγράψει το συμβόλαιο στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολόγιο, είναι κατ’ αρχάς κατοχυρωμένος νομικώς.

Ωστόσο, δεν αρκεί να έχει στο συρτάρι του τα συμβόλαια αγοράς, αποδοχής κληρονομίας, δωρεάς, γονικής παροχής κλπ. Πρέπει κατά τακτά χρονικά διαστήματα να επισκέπτεται ο ίδιος το ακίνητο που έχει στην Ελλάδα, να το φωτογραφίζει ώστε να αποδεικνύεται η κατάστασή του σε συγκεκριμένες χρονικές στιγμές, να ελέγχει εάν κάποιος αμφισβητεί τα όριά του, ή τουλάχιστον να αναθέτει σε άλλο, έμπιστο πρόσωπο, τον έλεγχο της περιουσίας του, όταν ο ίδιος δεν δύναται να επιβλέπει αυτοπροσώπως την ιδιοκτησία του.

Η επίβλεψη και ο έλεγχος του ακινήτου του είναι εκ των βασικών υποχρεώσεων του ιδιοκτήτη ενός ακινήτου, ώστε να διασφαλίζει ότι αυτό δεν γίνεται αντικείμενο κατοχής, ή νομής, από τρίτα πρόσωπα, που ενεργούν χωρίς την εξουσιοδότησή του. Διαφορετικά, εάν δηλαδή ο κύριος του ακινήτου δεν ασκεί τον απαιτούμενο έλεγχο, υφίσταται κίνδυνος άλλοι, μη δικαιούχοι, να καταλάβουν το ακίνητο ασκούντες πράξεις νομής, δηλαδή κατοχής με την πεποίθηση ότι εκείνοι είναι οι ιδιοκτήτες.

Η κατάληψη του ακινήτου δεν αφαιρεί αμέσως την κυριότητα αυτού από τον πραγματικό ιδιοκτήτη του, εάν γίνει αντιληπτή εγκαίρως και ασκηθούν οι απαιτούμενες νομικές ενέργειες ώστε να εκδιωχθούν οι μη δικαιούχοι και να αποκατασταθεί η νομή του πραγματικού κυρίου.

Εάν όμως, περάσουν αρκετά χρόνια, κατά την διάρκεια των οποίων ο κύριος δεν επισκέπτεται το ακίνητό του στην Ελλάδα, ούτε δίδει εντολή σε έμπιστα πρόσωπα να το εποπτεύσουν για λογαριασμό του, οι τρίτοι, που έχουν καταλάβει τη νομή του ακινήτου, μπορεί, έστω και ανακριβώς, να ισχυρισθούν ότι βρίσκονται στη νομή επί 20 ή και περισσότερα έτη και κατά συνέπεια να διεκδικήσουν την κυριότητα με χρησικτησία.

Αξιοσημείωτο είναι ότι κίνδυνο απωλείας της κυριότητος ενός ακινήτου του στην Ελλάδα διατρέχει ο μόνιμος κάτοικος εξωτερικού και από τον ή τους συγκυρίους του ακινήτου του, που ζουν στην Ελλάδα. Συχνή είναι η περίπτωση όπου ο ομογενής έχει αγοράσει, ή κληρονομήσει ακίνητο στην Ελλάδα, μαζί με συγγενείς του (αδέλφια, θείους, ξαδέλφια). Ο ομογενής γνωρίζει ότι ο συγγενής – συγκύριος του ακινήτου έχει την κατοχή του, αλλά πιστεύει ότι το κάνει όχι μόνο για δικό του λογαριασμό, αλλά και ως αντιπρόσωπος του ομογενούς συγκυρίου, που ζει στο εξωτερικό.

Παρά το γεγονός ότι αυτό είναι ακριβές, ο ομογενής πρέπει πάντοτε να είναι υποψιασμένος ότι ο συγγενής – συγκύριος μπορεί κάποια στιγμή να αντιποιηθεί τη νομή του και να διεκδικήσει το 100% του ακινήτου ως αποκλειστικώς δικό του. Βεβαίως, ο συγκύριος που ζει στην Ελλάδα, για να διεκδικήσει με χρησικτησία το μερίδιο του ομογενούς που ζει στο εξωτερικό έχει την πρόσθετη υποχρέωση να γνωστοποιήσει την πρόθεσή του περί αντιποιήσεως της νομής του ομογενούς και μετά να αρχίσει να τρέχει η 20ετία για την χρησικτησία.

Καλό είναι όμως ο ομογενής να εξασφαλίζει κάθε λίγα χρόνια δηλώσεις του συγκυρίου του, παρουσία μαρτύρων, ότι το ακίνητο είναι κοινό και ανήκει και στους δύο, να δηλώνει το μερίδιό του στην εφορία στην Ελλάδα (Ε9), να επιβεβαιώνει ότι και ο συγκύριος που ζει στην Ελλάδα δηλώνει επίσης στο Ε9 το δικό του μερίδιο και όχι ολόκληρο το ακίνητο ως δικό του, ενώ εάν γίνεται εκμίσθωση του ακινήτου σε τρίτον μισθωτή, το μισθωτήριο να αναφέρει και τον ομογενή ως συγκύριο και συνεκμισθωτή του ακινήτου.

Τα ανωτέρω επιβεβαιώνει για μία ακόμη φορά η υπ΄αριθ. 815/2010 απόφαση του Αρείου Πάγου, που διαλαμβάνει ότι: «…ο συγκοινωνός, όπως είναι και ο συγκληρονόμος, λογίζεται ότι κατέχει το κοινό πράγμα επ’ ονόματι και των λοιπών κοινωνών και επομένως δεν μπορεί να αντιτάξει κατ’ αυτών κτητική ή αποσβεστική παραγραφή, προτού καταστήσει σ’ αυτούς γνωστή την απόφασή του να νέμεται στο εξής ποσοστό μεγαλύτερο από τη μερίδα του ή ολόκληρο το κοινό αποκλειστικώς για δικό του λογαριασμό, διότι σε περίπτωση αντιποιήσεως της νομής από τον αντιπρόσωπο του νομέα αυτή δεν απόλλυται για τον τελευταίο πριν λάβει γνώση της αντιποίησης αυτής (Ολ.ΑΠ 485/1982)».

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws.

bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr